Der folgende Beitrag wird vertreten vom Virchowbund. Redaktionelle Bearbeitung: Dr. Nina Mörsch

Für die Miete einer Arztpraxis wird ein Gewerbemietvertrag geschlossen. Im Gewerbemietrecht gelten andere Grundsätze als z. B. bei der Miete einer Wohnung. Der Gewerbemietvertrag bietet mehr Spielraum für Verhandlungen zwischen Mieter und Vermieter. Das kann ein Vorteil sein, aber auch ein Nachteil, wenn man als Arzt nicht gut genug informiert ist.

Die Virchowbund-Justitiarin warnt ausdrücklich davor, einen beliebigen Gewerbemietvertrag als Vorlage zu verwenden. Denn eine Praxis bringt viele Besonderheiten mit sich, die solch ein Vertrag abbilden sollte.

Zum Beispiel sind das Optionsrechte des Mieters auf Verlängerung des befristeten Mietvertrages und damit eine längere Laufzeit, um den Standort zu sichern. Oder es handelt sich um praxisrelevante Um- und Einbauten – und damit die Frage, wer dafür aufkommt und ob sie bei Beendigung des Mietvertrages rückgängig gemacht werden müssen.

Umsatzsteuer

In der Regel erheben Vermieter keine Umsatzsteuer für gemietete Arztpraxen. Problematisch werden könnte die Umsatzsteuerfrage allerdings, wenn die Praxis inklusive Ausstattung (z. B. medizinische Geräte) vermietet wird. Das Finanzamt fordert dann häufig die Umsatzsteuer auf die gesamte Miete.

Umstritten ist, ob die Miete in solchen Fällen in einen steuerfreien (Praxisräume) und einen steuerpflichtigen Teil (Ausstattung) aufgeteilt werden kann. Die Gerichte urteilten bislang uneinheitlich. Der Bundesfinanzhof hat dem Europäischen Gerichtshof (EuGH) diese Rechtsfrage zur Vorentscheidung vorgelegt. 

Wer eine schlüsselfertige Praxis mietet, sollten sich deshalb zum Thema Umsatzsteuer von einem Steuerexperten beraten lassen. Mitglieder im Virchowbund können das z. B. zu vergünstigten Vorteilskonditionen bei der Kanzlei Bischoff und Partner. Rechtliche Beratung ist in der Virchowbund-Mitgliedschaft bereits inklusive.

Betriebskosten

Laut Gewerbemietrecht dürfen Vermieter und Mieter frei vereinbaren, wer welche Nebenkosten trägt. Im Praxismietvertrag sollte deshalb so detailliert wie möglich festgelegt werden, für welche Betriebskosten der Mieter aufkommen musst. Welche Aufteilung üblich ist, zeigt der Virchowbund unter Praxismietvertrag.

Mietzweck

Der Mietzweck wird üblicherweise zu Beginn des Vertrages beschrieben. Üblicherweise steht dort, dass die Räume angemietet werden, um eine Arztpraxis einer bestimmten Fachrichtung zu betreiben. Allerdings lohnt es sich, dort bereits für die Zukunft vorzusorgen.

Vielleicht soll die Einzelpraxis später einmal zu einer Berufsausübungsgemeinschaft umgewandelt werden. Auch die Rechtsform der Praxis kann sich ändern, z. B. zu einer GmbH. Vielleicht entsteht auch eine Kooperation mit fachfremden Kolleginnen oder Kollegen oder Vertretern nicht-ärztlicher Heilberufe. Dann ist es entscheidend, wie die betreffenden Klauseln des Praxismietvertrages formuliert sind.

Eine kostenlose Vorlage für den Praxismietvertrag bietet der Virchowbund für seine Mitglieder. Dieser Mietvertrag ist speziell auf die Arztpraxis abgestimmt. Das bedeutet, er räumt Ärztinnen und Ärzten als Mietern u. a. beim Mietzweck deutlich mehr Freiheiten ein. Hier finden Sie die Musterverträge des Virchowbundes.

Konkurrenzschutz

Als mietender Arzt sollte man auf eine Konkurrenzschutzklausel bestehen. Sie verhindert, dass eine Praxis derselben Fachrichtung im selben Gebäude oder in unmittelbarer Umgebung Konkurrenz macht.

Andrea Schannath rät, solche Konkurrenzschutzvereinbarungen in sämtliche Verträge aufzunehmen, die mit anderen Ärzten als Gesellschafter oder Angestellte in der Praxis geschlossen werden. In den Musterverträgen des Virchowbundes sind sie standardmäßig inkludiert.

Praxisnachfolge

Schon bei Abschluss des Praxismietvertrages lohnt es sich, an die spätere Nachfolge zu denken. Nicht nur als Mieter sollte man das Recht haben, die Praxis an andere Ärzte zu verkaufen. Auch die Erben sollten die Erlaubnis dazu haben.

Wichtig dabei ist laut Andrea Schannath, dass der Nachfolger in diesem Fall an Stelle des Vormieters in den Mietvertrag eintreten kann.

Sie empfiehlt auch, ein Vorkaufsrecht in den Vertrag aufzunehmen. Das ist relevant, wenn der Eigentümer die Wohnung oder das Haus verkauft, in der die Praxis untergebracht ist. Hierbei müssen Ärztinnen und Ärzte beachten, dass ein solches Vorkaufsrecht notariell beurkundet werden muss.

Noch mehr Wissenswertes zum Praxismietvertrag erklärt der Virchowbund in der Praxisinfo „Mietvertrag für ärztliche Praxisräume“. Viele weitere hilfreiche Informationen rund um die Praxisgründung und -führung finden Ärzte auf der Verbandswebseite in der Rubrik Praxis-Knowhow.

Mitglieder im Virchowbund erhalten umfangreiche Rechtsberatung vor, während und nach der Praxisabgabe. Dazu kommen juristisch geprüfte Vorlagen für Kooperationsverträge, Praxiskaufverträge, Mietverträge u. v. m. Verschaffen Sie sich hier einen Überblick.